【基本案情】

2012 年赵某敏与东北岩土工程公司签订房屋买卖合同，二人合伙出资共计 60 万元购买水库林地内房屋，卖方交付房屋及虚假房产证。2013 年该岩土公司被某勘测公司吸收合并，债权债务由被告承继。2017 年案涉房屋因修建于集体林地、无合法用地审批手续，被政府强制拆除，生效行政判决确认案涉建筑属于违法建筑、产权证系私刻公章制作的假证。 二原告诉请确认合同无效，要求被告全额返还 60 万购房款、赔偿装修改造费用 45 万元、以 105 万为基数自 2013 年起计算利息并承担律师费；被告抗辩：1. 原告起诉超过诉讼时效；2. 合同约定手续费用由买方自行承担，原告未及时过户自身存在过错；3. 房屋已灭失无法返还，损失应由拆迁行政机关承担。法院认定确认合同无效不受诉讼时效限制，买方对虚假证件、违法建筑不知情，无过错。因原告无法充分举证 45 万元装修支出，该诉求不予支持，仅判令返还购房款并自房屋拆除之日起分段计算资金占用利息，律师费无合同约定不予支持。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 案涉房屋建造于集体林地，无合法用地、建设审批手续，属于法律禁止交易的违法建筑，双方签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定，应当认定无效；确认合同无效的请求不适用诉讼时效抗辩，被告时效主张不成立。

2. 卖方明知房屋手续违法、使用伪造产权证出售房屋，存在全部过错；普通购房者无法自行核实林地用地审批、不动产档案信息，原告已尽到一般普通人的注意义务，无需自行承担损失。原公司被被告吸收合并，全部退款赔偿义务由被告承担。

3. 合同无效后双方互负返还义务，房屋已被行政拆除客观上无法返还，卖方收取的60 万元购房款必须全额退还；资金占用利息起算点应当以房屋灭失、原告彻底丧失房屋使用权益之日为准，分段适用旧贷款利率与现行 LPR 标准。

4. 原告主张的装修、硬化、围墙等 45 万元损失，未提交完整施工、付款凭证佐证，举证不足不予支持；双方合同未约定违约方承担律师费，律师费诉求无依据予以驳回。

5. 案涉房屋拆除系行政机关执法行为，但行政赔偿与本案买卖合同无效退款属于两个独立法律关系，不能以此免除卖方基于无效合同产生的退款责任。

【法条依据】

本案法律依据为《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 合同法第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；第五十八条规定合同无效后，取得财产一方应当返还财产，过错方赔偿对方损失，双方均有过错各自分担损失。民诉法解释第九十条规定当事人主张财产损失应当提交完整证据，举证不足承担不利诉讼后果。