【基本案情】

陈海锋以房产中介身份与罗飞云协商购买其名下房产，双方达成初步购房意向后，陈海锋于 2022 年 8 月 7 日转账支付购房定金 10000 元，定金合同自款项交付时成立。后续双方磋商正式购房合同条款时，罗飞云提出增加首付、提高定金等新条件，双方无法达成一致，最终未能签订书面房屋买卖合同。案涉房屋后续被罗飞云另行出售他人。 陈海锋起诉主张罗飞云一房多卖、单方违约，要求双倍返还定金合计 20000 元；罗飞云抗辩陈海锋身为中介，借他人名义承购自己居间房源、恶意压低房价，定金约定应属无效。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 案涉定金为立约定金，作用是担保后续签订正式商品房买卖合同。双方仅磋商达成初步意向，未敲定完整房屋买卖权利义务，后续因对合同条款无法协商一致，未能签订正式买卖合同，属于不可归责于买卖双方的事由。

2. 定金罚则仅适用于单方恶意违约导致无法签约的情形，本案不存在单方过错，故不适用双倍返还定金规则，仅需返还已收取的本金 10000 元。

3. 罗飞云主张合同无效的理由无充分法律依据支撑，法院不予采纳；陈海锋主张对方构成一房多卖、承担违约金的诉求缺乏事实依据，予以驳回。

【法条依据】

本案法律依据为《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民事诉讼法> 的解释》第九十条。 民法典第五百八十六条规定定金自实际交付时成立；商品房司法解释第四条明确因不可归责双方事由未能订立正式购房合同的，出卖人仅返还定金，不适用定金罚则；民诉法及司法解释规定当事人举证不足，需承担不利诉讼后果。