【基本案情】

张某甲名下住宅被法院强制执行司法拍卖，第三人肖某竞拍成交，法院出具裁定仅过户地上住宅，书面明确本次拍卖标的不含配套地下室。后肖某将该住宅转售杨某，双方存量房买卖合同通篇未约定、未附赠案涉地下室。杨某完成过户领证后，发现原房主张某甲持续占有对应地下室，起诉要求张某甲返还地下室并按月支付占用租金。 杨某主张：小区每户配套地下室随主房一并归属，地下室建设成本摊入房价，自身购买房屋即一并取得地下室占有使用权；张某甲无权占用，构成物权侵害。 张某甲抗辩：司法拍卖仅处置地上房屋，地下室未纳入拍卖财产，仍归自己使用，不存在侵占行为。 法院核查执行文书、拍卖档案，确认司法拍卖标的物仅为住宅主体，地下室不在处置范围内，肖某竞拍取得的权利仅限于地上房屋，无权处分地下室；杨某与肖某的购房合同亦无地下室转让约定，杨某未取得地下室任何物权、使用权益，无权起诉要求原房主返还、赔偿租金损失，全部诉请予以驳回。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 司法拍卖标的以法院书面文书明确范围为准 法拍房产配套储藏室、地下室、车库等附属空间，若执行裁定书、拍卖公告、结案证明明确排除，买受人仅取得登记住宅所有权，附属空间权属不随主房一并转移，原产权人可继续占有使用地下室。

2. 二手房交易地下室权利转移必备书面约定 房屋买卖想要一并取得配套地下室使用权，必须在买卖合同中明确写明地下室编号、面积、随同房屋一并转让；无任何书面约定时，仅推定交易标的为不动产权证登记的地上住宅，地下室不自动附赠。

3. 主张返还原物的前置条件：原告享有合法占有权 返还原物、排除妨害纠纷举证核心是证明自身对案涉不动产享有所有权或合法独占使用权；本案原告既无拍卖取得地下室的依据，二手房合同也未受让地下室，权利基础不存在，诉请不能支持。

4. 小区统一配建地下室不当然随房屋流转 即便开发商建房时每户配一间地下室，仅代表原始购房业主同步取得地下室权益；后续经司法拍卖分割处置、二手房买卖未约定附赠的，地下室权益不自动跟随地上房屋转移。

【法律依据】

1. 《民法典》第二百三十五条：无权占有不动产，权利人可请求返还原物，前提是原告系合法权利人；

2. 《民法典》第二百三十六条：妨害物权才可主张排除妨害，无对应物权则无权主张；

3. 《民法典》第五百零九条：房屋买卖合同权利义务以书面合同约定内容为限，未约定地下室则不发生转让效力；

4. 《民事诉讼法》第六十七条、《民诉法解释》第九十条：当事人主张享有物权应当举证，举证不足承担败诉后果。