【基本案情】

赵某会通过某甲中介业务员咨询购房，中介提供房源、带看房屋，并组织赵某会与房主当面洽谈，赵某会当场向房主支付 3 万元购房定金，另转账 1000 元给中介业务员。 中介多次通知赵某会到店签订正式中介、买卖合同并结算中介费，赵某会推脱，后绕开中介单独和房主完成签约、过户。中介起诉主张按成交价 1.3% 支付中介费 14300 元。 赵某会抗辩：无书面中介合同、不存在 1.3% 收费口头约定；1000 元仅为看房劳务费；房主一度退定金，后续重新交易未利用中介资源，不构成跳单。 法院查明双方无书面中介合同，中介仅举证完成房源推荐、实地带看、组织买卖双方面谈，未参与后续贷款、过户、合同起草等全流程服务；无充足证据证实双方约定 1.3% 收费标准。

【律师评析】

刘颖新主任律师认为：

1. 事实中介合同成立规则：无需书面合同，委托人主动寻求中介购房、中介实际提供房源、带看、对接洽谈服务，委托人接受服务即成立事实中介合同。

2. 跳单认定核心标准：只要交易机会、房源信息、洽谈渠道来源于中介，客户绕开中介私下成交即构成《民法典》965 条的跳单，即便中间房主曾退定金，不改变交易依托中介前期服务的事实。

3. 中介费无明确约定的裁判规则：无书面 / 有效口头收费标准时，不直接支持中介单方主张比例，法院结合中介完成的服务环节、当地市场行情、未完成的过户 / 贷款等后续服务工作量综合酌定报酬，已预先支付的款项予以抵扣。

4. 中介经营风险提示：二手房中介务必签订书面中介服务协议，明确收费比例、跳单违约责任、服务全包范围，否则主张全额中介费难以全额得到法院支持，只能由法官自由裁量。

【法律依据】

1.《民法典》第 469 条：合同可书面、口头、事实行为订立； 

2.《民法典》第 961 条：中介合同定义；

 3.《民法典》第 963 条：报酬约定不明，按中介劳务合理确定； 

4.《民法典》第 965 条：委托人跳单仍需支付中介报酬； 

5.《民事诉讼法》第六十七条：谁主张谁举证，中介无法证明收费标准承担举证不利后果。