【基本案情】

李某与王某均系同一村集体经济组织成员。2020年，李某因长期在外经商，无意继续居住农村老宅，遂与王某签订《宅基地房屋买卖协议》，约定将其宅基地上的房屋及附属院落出售给王某，价款35万元。签约后，王某一次性支付全部购房款，李某将房屋及院落交付王某使用，王某随即对房屋进行了翻修并长期居住。

两年后，随着农村宅基地房屋价值上涨，李某认为房屋出售价格过低，遂以宅基地不得买卖为由向法院提起诉讼，请求确认《宅基地房屋买卖协议》无效，并要求王某返还房屋。

法院审理认为，宅基地使用权具有身份属性，原则上不得向本集体经济组织成员以外的人员流转。但本案中，李某与王某均系同一村集体经济组织成员，双方签订买卖协议时均具备宅基地使用资格，且交易未违反土地管理法律法规的强制性规定。王某已依约支付全部购房款并实际占有、使用房屋多年，对涉案房屋进行了合理维修和管理。李某仅因房屋价格上涨而主张合同无效，缺乏事实和法律依据。法院最终判决驳回李某的全部诉讼请求，确认双方签订的宅基地房屋买卖协议合法有效。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.判断宅基地房屋合同效力，应重点审查买受人是否具有本集体经济组织成员资格、是否符合宅基地使用条件，以及交易是否违反法律、行政法规的强制性规定，而不能简单以"宅基地不得买卖"否定合同效力。

2.在同一集体经济组织成员之间进行宅基地房屋流转，符合国家关于宅基地管理政策和司法实践要求的，一般应当依法认定合同有效。出卖人在房屋升值后以价格变化为由反悔，不属于合同无效或者撤销的法定事由。

3.实践中，农村宅基地房屋交易应当签订书面协议，对房屋范围、宅基地位置、价款、交付时间及后续协助办理相关手续等事项作出明确约定，并依法履行村集体内部相关程序，以减少后续纠纷。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用应当符合农村宅基地管理制度及法律规定。

4.《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》及相关司法裁判规则明确：对于同一集体经济组织成员之间依法进行的宅基地房屋流转，应结合受让人主体资格、合同履行情况及是否违反法律强制性规定综合认定合同效力，不宜一概认定无效。