【基本案情】

2022年，周某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买一套商品住宅，合同约定房屋建筑面积为128.65平方米，总房款286万元，并约定最终面积以不动产登记测绘成果为准，面积误差按照法律规定和合同约定处理。

房屋交付后，周某办理不动产权证时发现，房屋实际建筑面积仅为123.82平方米，与合同约定面积相差4.83平方米。周某认为，其购买房屋时系按照合同约定面积支付全部房款，如今实际面积明显减少，开发商理应退还相应房款及利息。开发商辩称，涉案房屋已按照规划设计完成建设并经验收合格，面积误差属于测绘技术允许范围，且不影响房屋正常使用，不应承担退款责任。

法院审理认为，商品房面积是确定交易价格的重要依据，也是购房人作出购买决定的重要因素。双方在合同中已明确约定房屋面积及面积误差处理方式，应当依约履行。虽然涉案房屋不存在质量问题，但实际登记面积与合同约定面积存在差异，开发商依法应按照实际面积重新结算购房价款，退还买受人多支付的房款。法院最终判决开发商按照合同单价向周某返还对应面积差额的购房款，并支付相应资金占用利息。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.房屋面积是商品房买卖合同中的核心交易内容，也是决定购房款数额的重要依据。开发商交付房屋后，如实际产权登记面积与合同约定面积不一致，应首先依据双方合同约定进行处理；合同没有约定或者约定不明确的，再依法适用相关司法解释。

2.面积误差是否影响房屋正常居住，并不是开发商是否承担责任的判断标准。只要实际面积与合同约定存在差异，并导致购房人多支付房款，开发商原则上应按照实际面积重新结算房款，维护交易公平。

3.购房人在办理收房和不动产权登记时，应认真核对房屋测绘成果及产权证载明面积。如发现面积存在明显误差，应及时保存购房合同、付款凭证、不动产权证等证据，通过协商或者诉讼依法维护自身合法权益。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。

2.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：商品房交付使用后，房屋实际面积与合同约定面积存在误差的，应当按照合同约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照司法解释规定的处理原则确定当事人的权利义务。