【基本案情】

2023年，孙某通过房产中介购买李某名下一套二手住宅，双方签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价260万元。签约前，孙某曾询问房屋是否存在影响居住的重要情况，李某及中介均表示房屋不存在任何影响正常居住和交易价值的情形。随后，孙某支付全部购房款并办理了房屋过户登记。

入住后不久，邻居告知孙某，该房屋数年前曾发生一起非正常死亡事件，在当地长期被周边居民称为“凶宅”。孙某进一步核实后发现，李某在出售房屋前对此情况完全知情，却始终未向其披露。孙某认为，该事实虽不影响房屋质量，但足以影响房屋价值及正常居住心理预期，如事先知晓绝不会购买该房屋，遂诉至法院，请求解除房屋买卖合同，并要求李某返还购房款、赔偿税费及中介费用等损失。

法院审理认为，房屋曾发生非正常死亡事件虽不属于房屋质量瑕疵，但属于足以影响普通购房人交易决定的重要事实。卖方作为知情人，应遵循诚信原则履行如实告知义务。李某故意隐瞒重大交易信息，致使孙某在违背真实意思表示的情况下订立合同，其行为违反诚实信用原则，已影响合同目的实现。法院最终判决解除房屋买卖合同，李某返还购房款，并赔偿孙某因办理房屋买卖产生的契税、中介费、过户费用等合理损失。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.二手房交易中，卖方不仅应如实告知房屋产权、抵押、查封等法律状态，对于足以影响购房人是否缔约的重要事实，同样负有如实披露义务。非正常死亡事件虽然不是法律意义上的物理瑕疵，但在社会一般观念下，会明显影响房屋交易价值及居住心理预期。

2.《民法典》确立了诚实信用原则和禁止欺诈原则。当卖方故意隐瞒重大事实，使买方基于错误认识订立合同时，买方有权依法请求撤销或者解除合同，并要求赔偿因此遭受的合理损失。

3.实践中，房屋是否属于所谓“凶宅”并没有统一法律定义，人民法院通常会结合事件性质、社会影响、卖方是否明知并故意隐瞒以及该事实是否足以影响一般购房人的交易决定等因素综合判断。因此，房屋出售方应充分履行告知义务，购房人也应在签约前通过多种渠道了解房屋历史情况，降低交易风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

2.《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思表示的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：因当事人一方违约致使不能实现合同目的的，对方可以解除合同。

4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。