【基本案情】

因经营资金周转困难，赵某向孙某借款80万元。借款时，孙某提出，为保障债权实现，双方除签订借款合同外，还需签订一份《房屋买卖合同》，约定赵某将其名下一套住宅出售给孙某，合同约定房款为120万元。同时，双方办理了房屋过户登记，但双方另行签订协议约定，如赵某按期归还借款本息，孙某应配合将房屋重新过户至赵某名下；借款期间，赵某仍继续居住、使用该房屋。

借款到期后，赵某未能按时还款。孙某遂以房屋产权人身份起诉，要求赵某立即腾退房屋，并主张双方之间系真实房屋买卖关系。赵某则辩称，双方签订房屋买卖合同只是为了担保借款，并无真实买卖房屋的意思表示，不应按照房屋买卖合同处理。

法院经审理认为，判断双方法律关系不能仅依据合同名称，而应结合合同订立目的、房款支付情况、房屋占有使用状态及双方实际履行情况综合认定。本案中，孙某并未实际支付120万元购房款，赵某始终占有使用涉案房屋，双方还约定借款清偿后恢复产权登记，足以证明双方签订房屋买卖合同的真实目的在于担保借款债权，而非完成房屋买卖交易。该法律关系属于让与担保，并非一般房屋买卖合同。孙某无权直接依据房屋买卖合同要求取得房屋所有权益，而应依法通过实现担保权受偿。法院最终驳回孙某要求交付房屋的诉讼请求。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.实践中，不少民间借贷案件会采取签订房屋买卖合同加办理产权过户的方式作为债权担保，但合同名称并不能决定法律关系性质。人民法院通常会坚持以真实意思表示为主，综合审查交易背景、价款支付、房屋占有等因素，准确认定双方之间究竟属于房屋买卖还是让与担保关系。

2.如果双方真实目的是保障债权实现，而非转移房屋所有权，即使办理了产权登记，也不能当然认定债权人已经取得房屋所有权。债权人应依法通过担保权实现债权，而不能直接依据买卖合同要求取得房屋。

3.对于借款人而言，不应轻易签署与真实交易目的不一致的房屋买卖合同；对于债权人而言，也应通过合法担保方式保障债权实现，避免因法律关系认定错误而承担相应法律风险。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

2.《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就该抵押财产优先受偿，不得直接取得抵押财产所有权。

3.《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行义务。