【基本案情】

包某、曾某原系夫妻，案涉房屋是包某在本村集体土地上违规自建房屋，土地性质始终为村集体所有。王某并非该村集体经济组织成员，双方为亲戚，2016 年补签《房屋买卖合同》，约定总价 22 万元，房屋早已交付王某使用。王某出资对房屋进行装修。 案后纳入当地 “两违” 整治，仅补办建设工程规划许可证，未转为国有土地；包某曾提议共同出资补缴费用办理国有出让手续完成过户，王某因资金问题拒绝办理。多年后王某身患重病，起诉要求确认合同无效，主张返还全部购房款 23.8 万元、装修费 7 万元及资金占用利息。 包某提起反诉：要求王某按每月 1000 元支付长期房屋占用租金、将房屋恢复毛坯原状。曾某辩称案涉房屋、卖房行为均为包某个人行为，不属于夫妻共同债务，不应承担责任。 法院经核算，王某实际有效购房支出为 218000 元；装修经证人佐证实际花费 4 万余元，使用多年后残值酌定 20000 元；参照周边行情酌定房屋占用费每月 800 元。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 集体土地宅基地房屋对外出售给外村人，即便补办规划许可，只要土地性质未转为国有，买卖合同一律无效，不受交易年限长短影响。

2. 合同无效不代表出卖方全额退款、买方无需承担任何成本，实际占有房屋多年的，买方需按市场标准支付房屋占用使用费。

3. 装修损失不按原始投入全额赔付，法院会结合使用年限折旧，仅支持残值部分；动产可拆走，固定装修不予判令恢复原状，节约资源。

4. 明知房屋土地性质仍购买、政策允许完善手续时拒不配合，买方会被认定存在重大过错，自行承担大部分损失。

5. 仅一方单独签订合同、资金往来均发生在单方之间，房产未纳入夫妻共同财产分割的，不宜认定为夫妻共同债务，配偶无需共同担责。

【法条依据】

1.《土地管理法》（2004 修正）第八条、第六十二条、第六十三条：集体宅基地仅限本村村民使用，禁止向非集体成员转让。 

2.《合同法》第五十二条、第五十八条：违反强制性规定合同无效；合同无效后财产返还、过错赔偿损失。 

3.《民法典》第六条、第七条、第九条：民事活动遵循公平、诚信、绿色原则。

 4.《民法典时间效力规定》第一条：案涉交易发生于民法典实施前，优先适用《合同法》。 

5.《民事诉讼法》第六十七条：当事人举证不能承担不利法律后果。