【基本案情】

2021年，赵某与李某签订《房屋买卖协议》，约定赵某将位于某村集体土地上的房屋出售给李某。李某支付全部购房款后入住使用，并要求办理产权过户手续。后因该房屋属于农村集体土地上的小产权房，不具备上市交易及产权转移登记条件，双方发生争议。李某遂诉至法院，请求确认合同有效并判令赵某协助办理过户手续。

法院经审理认为，涉案房屋建于集体土地上，双方均非同一农村集体经济组织成员，房屋买卖违反了土地管理相关法律规定，不符合依法流转条件。最终，法院认定房屋买卖合同无效，判决赵某返还购房款，李某返还房屋；对于房屋装修、占有使用等损失，根据双方过错程度依法分担。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1.小产权房买卖存在较大的法律风险，并非所有交易都能得到法律保护。

2.合同被认定无效后，双方应依法恢复原状，返还财产；造成损失的，应根据各自过错承担相应责任。

3.购买房屋前，应核实土地性质及房屋是否具备合法交易、办理产权登记的条件，避免产生重大经济损失。

【法条依据】

1.《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

2.《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

3.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农村集体经营性建设用地以外的集体土地使用权，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，法律另有规定的除外。