【基本案情】

2023 年 5 月，贵州兴仁市某小区业主委员会与甲物业有限公司签订《物业服务托管协议》，约定服务周期三年，收费采取预收包干模式：高层住宅按 1.1 元 /㎡/ 月收取物业费，洋房 1.5 元 /㎡/ 月，临街商铺 2.8 元 /㎡/ 月，地下车位管理费每月 30 元。合同约定物业负责园区公共墙面、电梯、消防设施、道路绿化、化粪池等公共区域运维养护；若业主拖欠物业费超三个月，物业可主张逾期违约金。 签约完成后，该物业公司正式入驻小区，持续开展保洁、设施检修等日常服务，并留存完整工作台账、催缴通知记录。 陈某曾是该小区高层住宅业主，房屋不动产实测面积 125.28㎡。2024 年 10 月，陈某和配偶与第三方买家签署二手房转让合同，房屋成交价 53 万元，双方私下约定：房屋钥匙交接前产生的全部物业、水电费用由原房主陈某承担，钥匙交付后的相关费用由新房主自行承担。2025 年 2 月 13 日，这套房屋正式完成不动产过户登记，产权变更至买受人名下。 自 2023 年 6 月至产权过户当日，陈某始终未缴纳对应周期物业费，物业公司多次通过短信、小区社群发送催缴通知未果，遂向法院提起小额诉讼。 庭审中陈某一方提出两点抗辩：第一，本人并未单独与物业公司签署服务合同，对业委会签约一事不知情，不受合同约束；第二，园区实际物业服务水平达不到协议约定标准，公共设施维修、环境清洁存在滞后，申请减免物业费。

【律师评议】

刘颖新主任律师认为：

1. 小区业主委员会是全体业主的代表机构，其和物业公司签署的物业服务协议合法有效，协议效力覆盖小区全部业主，无需业主单独签字确认，陈某作为房屋产权人，理应履行缴费义务。

2. 业主主张物业服务不达标，应当提交完整、连续的证据材料，包含现场影像、书面报修回执、物业拒不整改记录等；仅靠社群聊天截图无法充分佐证服务瑕疵，该抗辩理由无法得到法院支持。

3. 二手房交易里，买卖双方私下签订的费用分担约定仅约束交易二人，不能对抗物业公司；物业费法定承担节点以不动产过户登记日期为准，而非二手房合同签署日期，陈某需要承担过户前全部欠费。

4. 若原房主陈某全额结清物业费后，可凭借缴费凭证、二手房转让协议，就房屋钥匙交付后对应时段的物业费，单独向新房主追偿。

5. 物业原始合同约定每日千分之三的逾期违约金标准过高，法院可结合本地经济情况、业主过错程度，酌情下调至当期一年期 LPR 年利率 3%，计息起点调整至案件立案当日。 经核算，2023 年 6 月至 2025 年 2 月 13 日欠费总金额 2815.88 元，物业公司主张 2815.87 元属于合理范围，法院应予全额支持。

【法条依据】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：民事主体订立合同后，应当按照约定全面履行自身义务。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方未按约定履行合同义务的，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。

3. 《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条：业主委员会依法订立的物业服务合同，对全体业主具备法律约束力；业主应当按时足额缴纳物业服务费，逾期拖欠的，物业服务企业有权通过诉讼主张债权及合理逾期损失。

4. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条：当事人对自己提出的诉讼主张，负有举证义务，举证不足的，需自行承担不利裁判后果。

5. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十七条：标的额较小的金钱给付类案件适用小额诉讼程序，实行一审终审。