【案情简介】

A公司欠B个人借款本金200万元。双方为担保债务履行，签订了一份《商品房买卖合同》，约定A公司将其名下市价约180万元的一套房屋，以200万元的价格“出售”给B，并办理了网签备案。合同约定，若A公司在一年内还清借款，则B配合解除合同；若未能还款，则B有权要求继续履行买卖合同，以房抵债。后A公司未能还款，B起诉要求A公司配合办理房屋过户。A公司抗辩称，双方是民间借贷关系，并非真实房屋买卖，该买卖合同应属无效。最终，法院认定双方不存在真实的房屋买卖关系，驳回B要求过户的诉讼请求，但告知其可就民间借贷关系另行主张债权。

【刘颖新律师评议】

本案的关键在于，双方在缔约时即约定了债务人可通过还款“赎回”房屋，这明确表明双方的真实意图并非进行终局性的所有权转移，而是以房屋所有权移转（或预告登记、网签）作为债权的担保。此种“以物抵债”的预先约定，实质上构成了法律所禁止的“流押/流质条款”（即《民法典》禁止的“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”），其目的在于防止债权人利用优势地位获取暴利，损害债务人或其他债权人的利益。因此，债权人无权直接依据买卖合同要求取得房屋所有权，但可就担保财产折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿，或在另案中主张债权本身。

【相关法律】
《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

咨询电话：13671295837