【案情简介】

张某与李某签订协议，购买李某名下在集体土地上建设的“小产权房”，张某支付了全部购房款并入住。后张某对房屋进行了装修。数年后，因该房屋涉及拆迁，李某反悔，向法院起诉请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，要求张某返还房屋。张某辩称合同无效是双方过错，要求李某返还购房款并赔偿其装修损失。法院判决：双方因无效合同取得的财产应相互返还。李某应返还张某全部购房款。对于张某投入的装修，因其已附合于房屋，成为房屋不可分割的一部分，李某需向张某支付经评估确定的装修现值。

【刘颖新律师评议】

合同无效的核心原则是“恢复原状、过错赔偿”。房屋本身因无法办理合法过户，其“返还”体现为占有的返还。而购房款的返还不存在争议。焦点在于已形成附合的装修费用。该部分投入已物化为房屋的添附，无法剥离返还，其价值客观上由出卖人享有。因此，在判定无效合同相互返还时，需对这部分添附价值进行折价补偿，否则将导致出卖人因自身过错（出售不合法房产）而“不当得利”，有违公平原则。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第三百二十二条：因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

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