【案情简介】

买方吴某为子女入学，购买卖方韩某名下的一套“学区房”。双方签订的《房屋买卖合同》中仅列明了房屋地址，未就学区名额的使用情况作出任何书面约定。签约付款后，吴某在办理落户时发现，该房屋的学区名额已被韩某子女占用。吴某购房的核心目的无法实现，遂与韩某协商解除合同。韩某以“合同未约定学区事宜，风险自担”为由拒绝。吴某诉至法院，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。法院判决支持吴某的诉讼请求，解除合同，韩某返还全部房款并赔偿吴某的部分交易成本损失。

【刘颖新律师评议】

合同虽未书面约定，但“学区名额可用”是否构成影响合同订立的、隐含的重要事实。司法实践中，对于“学区房”交易，买方为子女入学而购房的意图通常是明确的，且往往是卖方抬高价格、促成交易的核心卖点。因此，确保学区名额的可用性，是卖方在缔约时应予披露的、与合同订立有重大关系的事实，属于其基于诚实信用原则应承担的附随告知义务。卖方隐瞒名额已被占用的事实，违反了该义务，直接导致买方的核心合同目的落空。因此，买方享有法定的合同解除权。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第五百条第二项：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；……

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