【案情简介】

买方郑某通过中介购买卖方谢某的房屋，看房时房屋附带一个封闭阳台搭建的阳光房。谢某及中介均称“这是前业主做的，使用多年没问题”。郑某遂签约并支付了大部分房款。过户前，郑某从物业处获悉，该阳光房属无审批手续的违章建筑，已被城管部门记录在案，可能面临责令拆除或罚款。郑某立即与谢某交涉，要求解除合同、退款并赔偿损失。谢某以“不知情”且“买方看房时已知道存在”为由拒绝。郑某诉至法院。最终，法院判决解除双方合同，卖方谢某返还全部购房款，并赔偿郑某的购房税费、中介费等实际损失。

【刘颖新律师评议】

违章搭建不仅使房屋面临行政处罚风险，更可能导致无法正常使用、价值贬损甚至无法过户，这已动摇了合同根本目的。卖方作为产权人，对房屋的合法状态负有高于买方的审查和披露义务，其“不知情”的主张难以被采信，实质上构成对重大瑕疵的隐瞒。买方看房时知晓物理存在，不等于知晓其“违法性质”，卖方未能如实披露，违背了诚信原则。因此，该瑕疵属于足以影响买方是否缔约及合同价格的重大事项，买方依法享有合同解除权，并可就因卖方过错导致的信赖利益损失主张赔偿。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……

《中华人民共和国民法典》第五百条第二项：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；……

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

咨询电话：13671295837