【案情简介】

林某与周某签订房屋买卖合同，约定林某以首付款加银行贷款方式支付房款。合同签订后，林某依约支付了首付款，并向银行申请贷款。后因林某自身信用记录问题，银行未批准其贷款申请。林某遂通知周某，因无力全额支付剩余房款，要求解除合同并退还首付款。周某认为林某违约，不同意退还。法院审理认为，林某由于自身信用问题导致贷款未能获批，且房屋买卖合同因此无法履行，应当判决解除合同，林某不得要求返还购房首付。

【刘颖新律师评议】

《民法典》规定，因可归责于双方当事人的原因导致按揭贷款未获批，致使房屋买卖合同无法继续履行的，对方当事人有权解除合同并要求赔偿损失。这意味着，如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。本案中，双方未约定违约责任，因此可将首付款视作违约赔偿，卖方无需返还。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。（该条文精神在二手房纠纷中可参照适用）

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