【案情简介】

新加坡籍人士陈某看中境内某市住宅，在与卖方何某签订《房屋买卖合同》并支付定金后，方得知根据当地购房政策，其作为非居民个人，不符合在该市购买住房的资格。陈某遂通知何某，因自身不具备购房资格，无法继续履行合同，并要求解除合同、返还定金。何某则认为合同已签，陈某应自行解决资格问题，否则构成违约。陈某诉至法院。法院审理认为，陈某在签约时不具备购房资格，该合同在法律和事实上已无法继续履行。但鉴于合同无法履行是因政策限制，不可归责于双方，法院据此判决解除合同，何某向陈某返还定金，双方互不承担违约责任。

【刘颖新律师评议】

涉外人士在境内购房，必须严格遵守当地关于购房资格的限制性规定。该规定属于涉及公共利益的管理性强制性规定。若买方在签约时或履约过程中始终不具备购房资格，将导致房屋无法办理过户登记，合同目的无法实现。在此情况下，因政策限制不可归责于买卖双方，合同通常会被认定为“因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行”，买方有权请求解除合同，卖方应返还已收款项，但买方通常无权要求赔偿损失。买方在签约前，负有主动核实并确保自身符合购房资格的法定义务。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

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