【案情简介】

周某因购房资格限制，与朋友吴某签订书面协议，约定以吴某名义购房，由周某全额出资，房屋所有权、使用权、收益权等一切权利归周某，吴某不得擅自处置。后该房屋登记在吴某名下。多年后吴某因个人债务，其债权人申请法院查封了该房屋。周某提出执行异议，主张自己是房屋实际所有人，要求排除执行。法院审理认为，周某与吴某之间的借名买房协议合法有效，在二人内部具有法律约束力。但在对外法律关系中，根据物权公示原则，房屋在法律上仍归属于登记人吴某。法院驳回了周某提出的排除执行的异议请求，周某可依据借名买房协议向吴某另行主张债权。

【刘颖新律师评议】

此类案件涉及到“借名买房”的产权认定问题，“借名买房”的产权认定，需严格区分内部关系与外部关系。在借名人与出名人的内部关系中，可依据双方协议约定确认事实上的归属关系，出名人有义务配合过户，但这仅产生债权请求权。在对外的法律关系中，尤其是涉及善意第三人、债权执行、或登记人物权处分时，基于我国不动产的登记生效原则，不动产登记簿上记载的权利人被推定为法律上的所有权人。因此，当登记人负债、离婚、死亡或其擅自处分房屋时，实际出资人（借名人）通常无法直接获得物权保护，其享有的权利本质上是针对出名人的债权，而非房屋的所有权。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

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