【案情简介】

某房屋是一套实际打通的住房，两套房共用一个大门，内部隔墙已拆除，但被分割登记为两本房产证，其中A房屋登记在老赵名下，B房屋登记在老钱名下。小陈看中了该房屋，与老赵本人签订了房屋买卖合同，约定以460万元购买整套房屋，小陈已支付定金86万元。小陈去办理过户登记时，发现该房屋存在两个产权人，另一产权人老钱得知后，不同意办理过户手续。双方产生纠纷，老钱诉至法院，请求确认买卖合同无效；小陈则主张自己已签订房屋买卖合同并支付定金，有权要求老赵继续履行。法院最终判决：确认买卖合同无效，小陈返还房屋，老赵返还小陈购房款并赔偿相关损失。

【刘颖新律师评议】

本案中“一房两证”的情形，实为按份共有，根据《民法典》规定，按份共有人处分共有不动产须经占份额三分之二以上的按份共有人同意，除非另有约定。按份共有人仅能处分自身产权份额，擅自出售整套房屋的行为侵害其他共有人权益，应属无效。而不动产物权是否转移，具体要看买方是否构成善意取得。本案中，老赵未经另一按份共有人老钱同意即出售房屋，属于无权处分；小陈在不知情的情况下，针对房屋市场价支付了定金，但为办理过户登记，且房产证上标记了“按份共有”，小陈没有注意核实，因此不构成善意取得。综上，买卖合同无效。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

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