【案情简介】

王某与刘某签订《房屋买卖合同》，约定王某购买刘某名下经济适用房，该房屋取得房产证未满三年。合同签订后，王某支付定金30万元。后因房价上涨，刘某反悔，以经济适用房未满五年禁止上市交易为由，主张合同无效，拒绝履行。王某诉至法院，要求继续履行合同。法院判决：买卖合同无效，刘某返还王某定金30万元。

【刘颖新律师评议】

根据《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）及各地实施细则，经济适用房购买未满5年的，原则上不得直接买卖。 这是为了确保住房的保障性质，避免过早的市场化交易，属于效力性强制性规定。违反该规定签订的买卖合同，因损害社会公共利益而归于无效。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》中的标的物房屋，是购买未满五年的经济适用房，因此买卖合同因违反强制性规定而无效。但合同无效后，卖方应返还购房款，本案中买方支付了定金，因此刘某应当返还定金。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《经济适用住房管理办法》第三十条：购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

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