【案情简介】

小草与A置业公司签订了《商品房买卖合同》，以75万元的价格购买了某房屋，虽然当年底小草已实际入住，但一直未办理备案及过户登记手续。第二年，B投资公司以A置业公司未如期还款为由诉至法院，并申请保全查封A置业公司名下的商品房，小草购买的房屋（查询及查封时仍登记在A置业公司名下）亦在查封之列。之后，该案进入执行程序，法院准备依法拍卖被执行人A置业公司名下已被查封的房产，小草看到法院拍卖公告上列有自己购买且已入住的房屋，急忙到房管部门申请办证未果，遂诉至法院，要求排除执行。

【刘颖新律师评议】

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，小草虽然已购买且入住案涉房屋，但至房屋被查封时仍未办理过户，因此法院可以对该房屋实施强制措施。

小草要求排除执行，需要同时符合以下四个条件：1.查封前签订合法有效买卖合同；2.合法占有；3.支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，小草已经签订了《商品房买卖合同》，全款购买案涉房屋并实际入住，且未办证是因房屋存在涉诉纠纷，而非其自身原因。综上，小草可以主张排除强制执行。

【相关法律】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

咨询电话：13671295837