【案情简介】

张某与某房地产开发公司签订《房屋认购书》，约定购买其开发建设的某小区商品房一套，并支付定金20万元。后张某得知，该楼盘直至认购书约定的签约截止日仍未取得商品房预售许可证，导致正式的商品房买卖合同无法签订。张某遂要求开发商返还定金并赔偿损失，但遭拒绝。张某诉至法院。法院经审理，判决开发商向张某双倍返还定金共计40万元。

【刘颖新律师评议】

商品房预售许可是国家对房地产市场进行监管、保护购房者权益的重要制度。根据我国《商品房销售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》，开发商在未取得许可前即进行预售，其行为本身具有违法性，是导致正式买卖合同无法订立的根本原因。如果开发商故意隐瞒无证销售的事实，甚至可能构成欺诈。根据《消费者权益保护法》和《民法典》，购房者不仅可以要求退还定金，还有权主张双倍赔偿。

【相关法律】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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