【案情简介】

张某（买方）与李某（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定张某于签约当日支付定金20万元，该定金“在支付首付款时直接冲抵房款”。合同违约责任条款约定：“若卖方违约，需向买方支付合同总价20%的违约金（即60万元），并双倍返还定金。”后因房价上涨，李某在合同履行期届满前明确表示拒绝出售该房屋，构成根本违约。张某遂要求李某：1.双倍返还定金（即返还40万元）；2.支付违约金60万元。李某辩称定金已约定冲抵房款，不应再适用定金罚则，且违约金与定金罚则不能并用。法院最终支持了张某的诉求二。

【刘颖新律师评议】

本案的核心争议在于，合同中同时约定了定金（并明确其用途为“冲抵房款”）和违约金条款，在卖方根本违约时，买方能否同时主张定金罚则和违约金。定金的担保功能体现在合同订立和履行阶段，旨在担保合同的订立和履行。定金能否“冲抵房款”，属于合同履行后的价款结算问题，明确了该笔款项的未来用途，即它将转化为部分购房款，但是这并不改变该款项在合同履行过程中作为“定金”的法律性质。因此，李某以“定金将冲抵房款”为由否定其定金性质及定金罚则的适用，理由不成立。

其次，根据《民法典》第五百八十八条的明确规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。因此，张某不能同时主张双倍返还定金（40万元）和支付违约金（60万元），而必须在两者之间选择其一。鉴于违约金金额（60万元）远高于定金罚则的额外收益（20万元），买受人通常会选择主张违约金。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

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