【案情简介】

买方赵某与卖方钱某签订《房屋买卖合同》，赵某支付了30万元定金。合同签订三个月后，当地政府出台了新的住房限购政策，导致赵某（非本地户籍且社保缴纳年限不足）丧失了在该市的购房资格。赵某无法继续履行合同，要求解除合同并返还定金。钱某则认为赵某应承担违约责任，没收定金并赔偿损失。

【刘颖新律师评议】

本案需要讨论的问题是，因政府限购政策这一重大客观变化导致合同无法履行，是否构成违约以及责任如何承担。政府限购政策的出台，是合同双方在签订时无法预见的、且不属于商业风险的重大政策变化。它直接导致买方赵某丧失了履行合同的资格（购房主体资格），致使合同目的无法实现。根据《民法典》第五百六十三条第一项及司法实践，此类情况通常被认定为“因不可归责于当事人双方的事由”或“情势变更”，而非任何一方的违约行为。因此，赵某的无法履行行为不构成违约，赵某的诉求应当得到支持。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

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