【案情简介】

买方刘某通过某中介公司欲购买王某的房屋。因王某在外地，中介业务员张某声称已获王某电话授权，代其与刘某签订了《房屋买卖合同》，并代收了刘某10万元定金，但全程未向刘某出示任何书面授权委托书。合同签订后，王某以中介无权代签、合同价格过低为由拒绝履行。刘某遂起诉要求王某继续履行合同或双倍返还定金。法院支持了刘某的诉求。

【刘颖新律师评议】

根据《民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权实施的民事法律行为，对被代理人不发生效力。中介张某在签约时未出示任何证明其具有代理权的文件（如授权委托书），其行为构成无权代理。在这种情况下，代签的合同对房屋所有权人王某原则上没有法律约束力。王某有权拒绝追认，合同不能直接约束王某。但若中介的行为（如持有房屋钥匙、知晓房屋详细信息、以卖方名义洽谈等）足以使买方刘某有理由相信其代理权，则可能构成表见代理，双方签订的《房屋买卖合同》即对双方具有约束力。

【相关法律】

《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

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