【案情简介】

张某的父亲去世，遗留一套房产，张某为唯一法定继承人。张某在未办理继承过户登记的情况下，与买受人陈某签订了《房屋买卖合同》，约定将父亲名下的该房屋出售。后因房价上涨，张某反悔，并以“自己非登记所有权人，无权出售”为由，主张合同无效，拒绝履行。陈某遂起诉要求张某继续履行合同并办理过户。

【刘颖新律师评议】

本案的关键在于判断张某作为继承人，在未办理过户登记取得房产证的情况下，签订的房屋买卖合同是否有效？本案中，需要将债权处分与物权处分的效力分开处理。第一，关于合同的效力。张某作为唯一法定继承人，自被继承人死亡时即取得该房屋的继承权。其与陈某签订的买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。虽然张某未办理过户登记，但这不影响其作为继承人的实体权利及处分该权利的债权合同的效力。因此，该买卖合同合法有效。第二，合同有效不等于能够直接履行。房屋所有权的转移必须经过登记。张某尚未将房屋登记至自己名下，无法直接将房屋产权过户给陈某，构成事实上的履行障碍，导致了双方签订的《房屋买卖合同》存在效力瑕疵。因此，法院应当支持陈某的诉求，判令张某协助完成过户。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这确立了张某在登记前未取得法律上完整所有权的原则。

2. 《中华人民共和国民法典》第二百三十条：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

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