【案情简介】

小帅因名下已有房产，不便再购房，遂与侄女小丽口头约定：借用其名义购买一套商品房（以下简称一号房屋），实际出资人和权利人均为小帅。随后，小丽作为买受人与甲公司签订《商品房预售合同》，由小帅支付首付款，并以小丽名义办理银行贷款，全部贷款由小帅于2009年前还清。房屋交付后，小帅对一号房屋进行装修并持续居住至今，期间物业费、水电、取暖等费用均由其缴纳，房产证亦由其保管。因小丽需购买学区房，经小帅同意，将一号房屋过户至其丈夫阿强名下，仍为代持，实际权利人不变。阿强在未告知小帅的情况下，将一号房屋以明显低于市场价“出售”给小帅另一侄子小浩（小丽堂弟），双方签订《存量房屋买卖合同》。小帅发现后多次要求返还房屋未果，遂向法院起诉，请求判定小丽、阿强间存在借名买房关系，以及请求确认阿强和小浩的买卖合同无效。法院支持了小帅的诉求。

【刘颖新律师评议】

即使房屋登记在他人名下，只要能证明“借名合意+实际出资+持续占有”，法院可确认真实权属。若出名人擅自转卖，受让人若为亲属且交易异常，难获“善意”保护。本案中，小帅与小丽以真实意思表示确认了二人的借名买房关系，且小帅实际上支付了购房款并偿还房屋贷款，也对房屋进行了实际占有居住，因此可以认定房屋实际归属于小帅，小帅对案涉房屋的所有权有请求权。此外，还需要判断小浩能否基于善意取得获得房屋所有权。因为小浩与阿强的交易是低于市场价格的，因此不满足善意取得的条件。综上，阿强与小浩之间的房屋买卖关系无效，房屋应归属于小帅。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2. 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

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