【案情简介】

买方王某与卖方张某签订《房屋买卖合同》，约定张某将其名下的一套房屋出售给王某。合同签订后，王某依约支付了50万元首付款。但在办理过户手续时，王某和中介发现该房屋上设有一笔银行抵押贷款，张某并未在签约前告知此事。因张某未能按时清偿贷款以解除抵押，导致过户手续无法办理。王某多次催告张某解决抵押问题，但张某始终未能履行。王某遂诉至法院，请求解除《房屋买卖合同》并判令张某返还购房款和赔偿违约金。张某辩称，其确实忘记了房屋有抵押一事，并非故意隐瞒。其愿意继续履行合同，请求法院给予一定宽限期去筹款解押。

【刘颖新律师评议】

签约后发现房屋上存在抵押导致无法过户，属于典型的卖方违约情形。《民法典》第406条规定了抵押财产的转让规则，即抵押房屋可以转让，前提是必须通知抵押权人，且转让行为不得损害抵押权。本案中，张某在出售房屋时，未将房屋已设定抵押的重大事实告知王某，且在王某催告后仍未能在合理期限内解除抵押，其行为将导致合同目的无法实现，已构成根本违约。因此，根据《民法典》第563条规定，买方王某有权解除该《房屋买卖合同》，并请求张某支付赔偿金。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

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