【案情简介】

赵某欲购买某房地产开发公司（下称“开发商”）预售的房屋一套。双方签订了《房屋认购书》，约定：赵某支付定金10万元，用于担保双方在7日内签署正式的《商品房买卖合同》。赵某依约支付了定金，但是由于二者在后续的正式合同谈判中未能对《商品房买卖合同》的条款达成一致，赵某认为合同中规定的违约金过低，且排除了广告承诺责任，双方最终未能签订正式合同。赵某遂起诉，要求开发商返还定金10万元，开发商则主张是赵某拒绝签约，构成违约，应没收定金。

【刘颖新律师评议】

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，本案的争议焦点在于，因双方未能就《认购书》约定之外的合同条款达成一致而导致未能签订正式合同，这一结果是否属于“因一方原因”未能订约？应否适用定金罚则？

首先需要确认双方签订的《认购书》的性质，这属于商品房买卖预约合同，其目的是担保双方在未来一个合理期限内诚信地进行磋商，以订立本约合同。合同签订后及对双方产生约束力，双方负有在预约合同框架下继续进行诚信磋商的法定义务。其次，要对未能签约的原因进行分析。本案中，双方未能签约的原因是二者对《商品房买卖合同》的具体条款无法达成一致，属于不可归责于当事人双方的事由，不适用定金罚则。

综上，开发商应返还赵某的定金。

【相关法律】

1. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

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