【案情简介】

某房地产开发公司在预售其开发的小区时，通过户外广告、宣传册、沙盘模型及销售人员口头介绍等多种方式，反复、突出地宣传该小区为当地知名公立小学的指定学区房。王某等数十位业主以明显高于周边非“学区”楼盘的价格购买了该小区的房屋。然而，在业主子女达到入学年龄时，教育主管部门公布的学区划分方案中，该小区并未被划入“实验一小”的招生范围。业主们与开发商交涉无果，遂联名起诉，要求开发商承担违约责任，赔偿其因“学区”承诺落空而造成的房屋价值损失。法院支持了业主们的诉求。

【刘颖新律师评议】

本案的焦点问题是开发商关于“学区房”的宣传内容，是否构成《商品房买卖合同司法解释》第三条规定的要约，从而成为合同的一部分？这里需要讨论商品房买卖中要约与要约邀请的区别。根据上述条文，销售广告和宣传资料通常为要约邀请，即邀请购房者前来洽谈，其内容一般不具有法律约束力。但是当广告宣传满足以下三个条件时，则构成要约，具有约束力，成为合同的一部分：1.针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；2.说明和允诺具体确定；3.对合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

本案中，开发商在广告中多次宣传小区的“学区房”特征，承诺指向明确、内容具体，且影响到业主们的购房意愿，多数业主是出于小区是学区房才进行购房，且是高于市场价进行买受。综上，开发商关于“学区房”的宣传内容已经构成了邀约应视为合同内容。开发商未能兑现该承诺，构成违约，应当对业主们进行损失赔偿。

【相关法律】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

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