【案情简介】

某房地产开发公司（以下简称“开发商”）在尚未取得《商品房预售许可证》的情况下，即开始对外预售其开发的某楼盘。购房者李某与开发商签订了《商品房预售合同》，并支付了首期购房款。后因楼盘建设资金出现问题，项目长期停工。李某在多次催促无果后，将开发商诉至法院，请求：1. 确认双方签订的《商品房预售合同》无效；2. 判令开发商返还已付购房款及利息。开发商在庭审中辩称，虽签订合同时未取得预售许可证，但该项目正在积极办理相关手续，且合同是双方真实意思表示，应为有效，不同意返还利息。法院支持了李某的诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案需要关注的问题是，出卖人能否在未取得商品房预售许可证明的情况下，与买受人订立预售合同，该合同是否有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，开发商在签订合同时及李某起诉前，均未取得《商品房预售许可证》，因此，双方签订的《商品房预售合同》因违反法律的强制性规定而无效。其次，关于合同无效的法律后果问题。本案中，开发商作为专业的房地产开发企业，明知未取得预售许可证不得进行预售，仍与李某签订合同并收取房款，存在主要过错。根据《民法典》第一百五十七条的规定，开发商应将李某的购房款予以返还，并进行损害赔偿。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

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