【案情简介】

大宋和小宋系同乡关系。某年，大宋主动找中人说合，将自己宅基地上的三间平房以3600元卖给了小宋，款已交清，立有契约。在买卖过程中，大宋提出让小宋给申请一块宅基地，待大宋盖好房后，立即搬出。小宋答应了大宋的要求。此事虽然在契约中未写明，但双方承认，中人证明。之后，小宋办理了相关纳税手续，并领取了房屋所有证。之后因自然灾害原因，大宋与小宋所在地政府组织村里村民搬迁，小宋所买的大宋的三间平房获得了补偿搬迁费10万元。现大宋向法院起诉，请求确认房屋买卖关系无效，并返还补偿费。

【刘颖新律师评议】

本案的争议点在于双方当事人实际履行了达成合意的房屋买卖合同中未说明的行为，该行为是否有效。本案中，大宋与小宋双方在房屋买卖过程中，以批宅基地为附加条件，虽然在买卖契约中未写明，但双方均承认，中人证明，这构成了一个附条件的民事法律行为。

首先，关于二人原定的房屋买卖契约有效性的问题，可以确定的是，在形式要件上，双方买卖自愿，款已交付，立有契约，并已办理了合法手续，双方的民事法律行为，符合法律规定的要件。其次，对于二人在契约达成之后又添加了附条件的内容。虽然双方在买卖过程中曾言明申请审批宅基地一事，但未在契约中写明。但是双方并未说明申请宅基地批不准时怎么办，即双方对该民事法律行为的不履行后果未达成合意、未进行说明。因此，不能认定申请宅基地为该房屋买卖附加条件，应认定双方买卖关系有效。

【相关法律】

《最高人民法院民事审判庭关于宋国忠与宋国木房屋买卖纠纷案的电话答复》意见一：双方买卖自愿，款已交付，立有契约，并已办理了合法手续。双方的民事法律行为，符合法律规定的要件。虽然双方在买卖过程中曾言明申请审批宅基地一事，但未在契约中写明。同时申请审批宅基地并非那一方个人说了算，需经批准，而申请宅基地有两种可能，一是批准，一是不批准。双方并未说明申请宅基地批不准时怎么办，而附条件的民事法律行为在民法中规定的是很严格的。因此，不能认定申请宅基地为该房屋买卖附加条件，应认定双方买卖关系有效。

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