【案情简介】

王某某系某县某村村民，拥有一处宅基地及地上房屋。李某某为城镇居民，与王某某协商后，签订了《房屋买卖合同》，约定王某某将该宅基地上的房屋出售给李某某，李某某支付了全部购房款并实际入住。后因该村面临拆迁，王某某反悔，诉至法院，请求确认其与李某某签订的《房屋买卖合同》无效，并要求李某某返还房屋。法院最终支持了王某某的主张。

【刘颖新律师评议】

本案的争议核心在于，王某某（本集体经济组织成员）与李某某（城镇居民）之间签订的宅基地房屋买卖合同是否有效，这直接影响到李某某能否依据合同取得案涉房屋的所有权或使用权。根据《土地管理法》第9条、第62条的规定，我国对宅基地的权属性质规定为集体所有，农民仅享有使用权，且规定了“一户一宅”的制度，对宅基地的流转做出了严格限制。宅基地使用权是集体经济组织成员基于特定身份享有的权利，具有社会福利和社会保障性质。其转让应严格限定在本集体经济组织内部，不得向本集体经济组织以外的个人转让。因此，本案中，王某某向城镇居民出售宅基地房屋的行为无效，二人签订的买卖合同也因为违反法律强制性规定而自始无效，李某某不能给予合同取得案涉房屋所有权，法院应当支持王某某的主张。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

2. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。……国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

3. 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。

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