【案情简介】

周某与张某签订二手房买卖合同，约定周某以300万元购买张某名下房屋。合同签订后，周某支付了100万元首付款。在办理过户手续过程中，地方政府突然出台新的限购政策，周某因此不再具备该区域的购房资格，导致无法继续履行合同。周某要求解除合同并退还首付款，张某认为政策变化属于商业风险，应由周某自行承担，拒绝退款。周某遂起诉至法院。

【刘颖新律师评议】

因限购政策变化导致买方丧失购房资格，是否属于“不可归责于双方的事由”？买方能否基于情势变更要求解除合同？主流观点认为，政策变化属于情势变更。政府限购政策的突然出台，是双方在订立合同时无法预见、且不属于商业风险的重大变化。这种变化不可归责于当事人双方，若继续履行合同会显失公平。本案中，周某在签订完合同并支付首付款后，当地政府才出台新政策，该变化直接导致周某作为买方的购房主体资格丧失，致使合同在事实上无法继续履行，属于情势变更。因此，周某可以主张解除合同并要求返还购房款。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

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