【案情简介】

买方许某与卖方齐某签约购买房屋，合同约定许某以首付加银行贷款方式付款。因齐某的房屋此前有多次抵押记录且信用状况复杂，导致许某向银行申请贷款时审批未通过。合同约定“如因买方原因贷款未获批准，买方需现金补足”。许某认为贷款失败是齐某的房屋和信用问题导致，非自身原因，故起诉要求解除合同，由齐某返还定金。

【刘颖新律师评议】

本案争议在于对贷款失败的原因认定和合同条款的解释。

首先，审查贷款失败的真实原因。买方需提供证据证明，贷款审批不通过直接与卖方房屋的权利瑕疵（多次抵押、存在复杂债务）或卖方不配合提供所需材料有关。例如，银行出具的回执或说明中提及因房屋存在复杂抵押或产权不清等原因拒贷。若能证明此点，则贷款失败可归责于卖方。

其次，分析合同条款。合同仅约定了“因买方原因”的责任，属于单方约束条款。对于“因卖方原因”或“非双方原因”导致贷款失败如何处理，合同没有约定。此时，应适用法律规定填补漏洞。

再次，法律后果。因可归责于卖方的原因导致合同约定的付款方式（贷款）无法实现，致使买方合同目的（通过贷款方式购房）无法达成，买方可以依据“因一方违约导致合同目的不能实现”为由，主张解除合同。合同解除后，卖方应返还定金和已付款，并且因其违约，还应向买方承担违约责任（如双倍返还定金）。

最后，风险防范。在合同中，应明确约定因任何一方原因（包括但不限于买方信用、卖方房屋状况、双方不配合等）导致贷款失败的处理方式，如限期现金补足、合同解除及责任承担等，避免争议。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……

《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。