【案情简介】

王某与李某系夫妻，婚姻关系存续期间共同购买房屋一套，登记在王某一人名下。2022年，王某未经李某同意，与郑某签订房屋买卖合同，以市场价出售该房屋。郑某支付了定金，后李某得知此事，坚决反对，并表示不出具同意出售证明。郑某起诉要求继续履行合同，办理过户。李某则以共有人身份要求确认合同无效。

【刘颖新律师评议】

本案焦点是“无权处分”行为的效力和善意第三人保护问题。根据《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。王某擅自出售，构成无权处分。但无权处分并不直接导致买卖合同无效。

首先，关于合同效力。《民法典》确立了区分原则，即合同效力与物权变动效力相分离。王某与郑某签订的买卖合同，只要双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合同本身是有效的。不能因王某无权处分而否定买卖合同的效力。因此，李某主张合同无效的请求通常难以得到支持。

其次，关于合同能否继续履行（即能否过户）。这取决于买受人郑某是否构成善意取得。若郑某符合以下条件，可善意取得房屋所有权：1. 在受让时是善意的，即不知道王某无单独处分权。鉴于房屋仅登记在王某一人名下，郑某有理由相信王某是唯一所有权人，此条件容易满足。2. 以合理的价格转让。郑某以市场价购买，符合条件。3. 已经完成不动产登记。这是关键障碍，因李某反对，尚未完成过户登记。不动产的善意取得以“完成登记”为要件。在过户完成前，真正的共有人李某有权阻止。因此，法院会判决：1. 确认买卖合同有效；2. 但因共有人李某不同意，导致合同在法律上履行不能（无法过户），故不支持郑某要求继续履行的诉讼请求。合同解除，王某应向郑某承担违约责任，赔偿其损失（如房屋差价）。此案警示买受人，在购买登记在夫妻一方名下的房屋时，为规避风险，应尽量要求配偶出具书面同意证明。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。