【案情简介】

2024年10月，刘先生出售其名下房产给唐女士，合同约定：“卖方承诺该房屋为‘满五唯一’住宅，可免征个人所得税。”唐女士基于该承诺，同意以480万元成交。过户时，税务机关核实该房屋虽“满五”，但刘先生名下另有两套房产，不符合“唯一”条件，需缴纳个人所得税9.6万元（按2%核定）。唐女士拒绝支付，双方产生争议。刘先生称：“合同未写明税费由谁承担。”唐女士遂起诉，要求刘先生支付该笔税款。

【刘颖新律师评议】

本案焦点为“满五唯一”承诺不实导致的税费承担问题。首先，“满五唯一”是影响个税是否缴纳的关键政策。根据《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。本案中，刘先生作出“满五唯一”承诺，但实际并非“唯一”，导致产生本不应由买方承担的税负。该承诺虽未写入合同正文，但通过口头或补充协议方式作出，构成合同组成部分。其次，根据《民法典》第500条，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。刘先生作为产权人，明知房屋非“唯一”却作出虚假承诺，存在主观恶意，应承担缔约过失责任。再次，合同若未明确税费承担方式，通常按交易习惯处理：个税由卖方承担，契税由买方承担。但若卖方虚假承诺导致税负增加，应由其承担额外支出。法院通常会判决：刘先生应支付因“非唯一”产生的个人所得税9.6万元，因其虚假陈述直接导致税负发生。若唐女士已代缴，有权向刘先生追偿。建议：买方应要求卖方提供“家庭住房情况证明”；在合同中明确“满五唯一”承诺及违约责任；约定“若承诺不实，卖方承担全部额外税费”。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第500条（缔约过失责任）

《中华人民共和国民法典》第577条（违约责任）