【案情简介】

2024年3月，王先生与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买一套精装修新房，总价480万元。合同约定房屋于2025年1月交付，并符合国家质量标准。2025年1月，开发商通知交房，王先生验收时未发现明显问题，遂签署《房屋交接书》并办理入住。入住三个月后，王先生发现主卧墙体出现多条贯穿性裂缝，卫生间严重渗水，且经专业机构检测，墙体混凝土强度未达设计标准，存在结构安全隐患。开发商承认施工存在瑕疵，但称“不影响使用”，仅同意维修。王先生认为房屋存在重大质量问题，危及居住安全，遂起诉请求解除合同，返还购房款及利息，并赔偿装修损失、租金损失等共计80万元。

【刘颖新律师评议】

本案涉及商品房质量瑕疵是否构成根本违约，进而导致合同解除的法律问题。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条、第10条规定，若出卖人交付的房屋存在主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权请求解除合同并赔偿损失。本案中，主卧墙体出现贯穿性裂缝，且经检测混凝土强度不达标，已涉及建筑主体结构安全，属于“主体结构质量不合格”情形。同时，卫生间长期渗水，影响基本居住功能，构成“严重影响正常居住使用”。因此，王先生有权依法主张解除合同。其次，开发商虽提出“可维修”，但根据《建设工程质量管理条例》第40条，屋面防水、有防水要求的卫生间防渗漏保修期为5年，而结构性质量问题保修期更长。但保修义务不能替代合同解除权。若质量问题已动摇合同履行基础，买方有权选择解除合同，而非被迫接受维修。再次，关于损失赔偿。根据《民法典》第566条，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王先生已支付房款、缴纳契税、支付物业费，并因装修和租房产生支出，上述合理损失应由开发商承担。最后，需注意：若质量问题轻微（如墙面空鼓、瓷砖脱落），一般不构成解除合同理由，仅支持维修或赔偿。但本案问题严重，涉及结构安全，法院应支持解除请求。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条、第10条

《建设工程质量管理条例》第40条

《中华人民共和国民法典》第566条（合同解除后果）

《中华人民共和国民法典》第617条（出卖人质量瑕疵担保义务）