【案情简介】

2024年7月，张先生通过某房产中介与李女士签订《房屋买卖合同》，约定李女士将其名下一套位于市中心的二手房以520万元的价格出售给张先生。合同约定：买方支付定金50万元，剩余房款于2024年10月30日前办理产权过户时一次性支付；卖方应配合办理网签、贷款及产权转移登记手续。合同签订后，张先生依约支付定金，并积极准备后续资金。然而，2024年9月起，该区域因地铁规划公布，房价大幅上涨，同类房源市价已升至600万元以上。李女士遂以“家庭重大变故，急需自住”为由，明确表示拒绝继续履行合同，不配合办理过户手续。张先生多次协商未果，遂向人民法院提起诉讼，请求判令李女士继续履行合同，配合办理房屋产权过户手续，并承担违约责任。

【刘颖新律师评议】

本案是一起典型的“卖方因房价上涨而恶意违约”的房屋买卖纠纷，核心法律问题在于买方是否可以主张继续履行合同以及如何追究卖方的违约责任。首先，根据《中华人民共和国民法典》第509条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。张先生已依约支付定金，履行了合同主要义务，具备继续履行的能力和意愿，而李女士单方面毁约，明显构成根本违约。其次，依据《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在房屋买卖合同中，若标的物明确、合同具备履行条件（如房屋无查封、抵押已解除等），买方有权要求卖方继续履行合同，办理产权过户。法院通常会支持守约方的继续履行请求，尤其在买方已支付定金或大部分房款的情况下。再次，关于违约责任。合同中若约定了违约金条款（如总房款的20%），法院可依据《民法典》第585条予以支持；若约定过高或过低，可依法调整。此外，买方可主张实际损失赔偿，包括房屋差价损失（市价与合同价之差）、中介费、评估费、资金占用利息等。本案中，因房价上涨80万元，张先生虽可获差价赔偿，但若其坚持取得房屋，法院更倾向于判令继续履行，以维护交易安全和诚实信用原则。最后，需注意：若房屋存在“一房二卖”、被查封、抵押未解除等情形，可能影响继续履行。但本案中无此类障碍，合同具备履行基础。综上，张先生的诉讼请求应得到支持。法院应判决李女士继续履行合同，配合办理产权过户，并支付违约金或赔偿损失。同时，为防止卖方转移财产，张先生可申请财产保全，查封该房屋。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第509条（全面履行义务）

《中华人民共和国民法典》第577条（违约责任）

《中华人民共和国民法典》第585条（违约金调整）

《中华人民共和国民事诉讼法》第100条（财产保全）