【案情简介】

刘某系某楼盘销售代理，未经开发商授权，将同一套房屋先后出售给张某（2022年3月）、王某（2022年5月）、赵某（2022年7月）。张某支付全款并入住，但未过户；王某支付80%房款，完成网签备案；赵某支付全款，且在不知情下完成过户登记。张某、王某均起诉，要求确认其为合法买受人，房屋归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案系典型“一房多卖”纠纷，关键在于判断物权归属顺序。根据《民法典》第209条，不动产物权变动以登记为准。赵某已完成过户登记，即使最后签约，仍依法取得所有权。张某虽先签约且入住，但未登记，仅享有债权。王某完成网签，但网签非物权登记，不产生物权效力。但张某、王某可向刘某主张违约责任或侵权责任。若刘某涉嫌合同诈骗，可能承担刑事责任。此外，若能证明赵某明知房屋已售仍配合过户，可能构成恶意串通，依据《民法典》第154条主张合同无效。司法实践中，法院倾向于保护已登记买受人，但对已付款入住的买受人，可能在执行阶段予以适当补偿。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第209条（不动产物权登记生效）

《中华人民共和国民法典》第154条（恶意串通无效）

《中华人民共和国民法典》第577条（违约责任）