【案情简介】

2023年10月，赵女士在某楼盘售楼处看房时，销售人员反复强调“本项目已与重点小学签约，业主子女可直接入学”，并展示“名校入驻签约仪式”新闻截图及宣传册，封面印有“XX实验小学直属学区房”字样。赵女士为孩子教育考虑，以高于周边楼盘20%的价格购入一套房产，总价600万元。2025年6月，房屋交付后，赵女士申请子女入学时，教育局告知该小区未列入学区划分范围，对口小学为普通学校。开发商称“学区由政府决定，我方仅作宣传”。赵女士起诉，要求开发商赔偿房价差额损失120万元。

【刘颖新律师评议】

本案涉及房地产广告宣传的法律效力问题，核心在于开发商的“学区房”承诺是否构成合同内容。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，开发商关于“重点小学学区房”的宣传具有以下特征：内容具体明确：明确指出“XX实验小学”，并展示签约仪式；对合同订立有重大影响：赵女士购房主要目的为子女入学；对价格有显著影响：房价明显高于周边非学区房；持续性宣传：售楼处展板、宣传册、销售人员口头承诺一致。因此，该宣传应视为要约，即使未写入合同，也构成合同内容。其次，开发商作为专业机构，应知学区划分属政府职权，未经正式文件确认不得对外承诺。其在明知或应知无合作的情况下仍作虚假宣传，主观上存在过错，构成违约。再次，赵女士的损失为信赖利益损失，即因相信学区承诺而多支付的房款。法院可委托评估机构对比同地段非学区房市场价格，确定差额。若差额成立，开发商应予赔偿。最后，若开发商故意虚构事实，可能同时构成《消费者权益保护法》中的欺诈，赵女士还可主张惩罚性赔偿。综上，法院应认定开发商违约，判决其赔偿赵女士合理房价差额损失，具体金额由评估确定。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条

《中华人民共和国民法典》第495条、第577条

《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条（欺诈赔偿）