【案情简介】

小王将已抵押给银行的房产出售给小李，签订买卖合同时未告知抵押情况，也未取得银行同意。小李支付首付款后得知房产存在抵押，无法办理过户，诉至法院要求解除合同并赔偿损失。法院审理认定，买卖合同合法有效，但因抵押导致无法履行，小王构成违约，判决解除合同，小王返还首付款并赔偿小李的损失。

【刘颖新律师评议】

抵押房屋买卖合同本身合法有效，但出卖人负有涤除抵押权的义务。本案中小王未告知抵押事实，也未解除抵押，导致合同无法履行，应承担违约责任。买受人购房前应查询房产抵押情况，出卖人应提前清偿债务解除抵押，或与抵押权人、买受人协商一致办理转按揭手续。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第四百零六条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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