【案情简介】

周某以较低价格购买了一套开发商宣传为“豪华公寓”、“宜居美宅”的房屋。签约时，购房合同及房产证上明确记载房屋用途为“办公”。销售口头承诺“政策宽松，不影响居住，未来可协调解决”。交房后，周某发现房屋不通燃气，户型不适合居住，且因其非住宅性质，无法办理落户，子女入学受阻。周某起诉开发商虚假宣传，要求退房。开发商出示了载明“办公”用途的合同，称已尽告知义务，口头承诺不代表合同内容。

【刘颖新律师评议】

本案是典型的“商改住”政策风险兑现。开发商在营销时，常常通过样板间、宣传语等暗示居住功能，但最终具有法律效力的是规划审批用途和合同记载。当两者不一致时，以规划用途为准。购买此类房屋，买受人应被视为对“办公”或“商业”用途及其法律后果（如不能落户、无学区、生活成本高、转让限制多等）是知晓或应知的。销售人员的口头承诺，在无证据证明构成合同组成部分的情况下，很难得到法院支持。法院通常会认定，购房者因价格低廉而自愿承担了相应的政策风险。此案警示，购房者必须亲自审查《建设工程规划许可证》和合同中的“房屋用途”条款，切勿轻信任何无法写入合同的承诺。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百四十六条

《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条