【案情简介】

吴某因无购房资格，借好友林某之名购买房屋，双方签订《代持协议》，约定房屋实际所有权归吴某，林某仅为登记名义人。房屋由吴某实际出资并居住。后林某因个人经营，擅自以该房屋为抵押物，向银行借款200万元并办理了抵押登记。林某无力还款，银行申请拍卖该房屋。吴某提出执行异议，主张自己是实际所有权人，林某的抵押行为无效。

【刘颖新律师评议】

这是借名买房最致命的“终极风险”。根据物权公示公信原则，不动产物权以登记为准。银行作为善意第三人，在办理抵押时，基于不动产登记簿的信赖，有理由相信林某是合法的所有权人，其抵押权是善意取得，应受法律保护。吴某与林某之间的《代持协议》，仅在他们内部产生债权债务关系，不能对抗外部善意的银行。吴某只能依据《代持协议》向林某主张损害赔偿，而无法阻止房屋被拍卖。本案再次警示，借名买房将使实际出资人暴露在名义持有人（出名人）的所有信用风险之下，包括其债务、离婚、死亡等，法律风险极高，应绝对避免。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条（善意取得）

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条