【案情简介】

2021年，开发商“天宇公司”为抵偿欠付施工方“大建公司”的8000万工程款，双方签订《以房抵债协议》，约定以20套市价总计8000万的房产抵债。协议签订后，房地产市场急转直下，至2023年办理过户时，该批房产市场价已跌至约5000万。“天宇公司”以“继续履行显失公平”为由，主张适用情势变更原则，请求变更协议，以现金支付5000万了结债务。“大建公司”则要求严格履行原协议，办理房产过户。

【刘颖新律师评议】

本案与房价暴涨时出卖人违约形成鲜明对比，考验着情势变更原则的适用边界。情势变更有严格构成要件：1. 合同成立后客观情况发生重大变化；2. 该变化是当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险；3. 继续履行对一方当事人明显不公平。本案中，房价涨跌是房地产市场的固有属性，作为专业房企，对行业周期风险应有预判，此价格波动更可能被认定为商业风险，而非情势变更。尤其需要注意的是，以物抵债协议通常是在原债权债务关系已到期、就清偿方式达成的和解，债务人不能因自己选择的清偿方式（房产）后来贬值而反悔，否则有违诚信。因此，法院支持“大建公司”继续履行主张的可能性较大。这同样体现了司法不轻易干预当事人自愿达成的交易安排，维护市场稳定的价值取向。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第三十二条

《中华人民共和国民法典》第五百零九条（诚信原则）