【案情简介】

2021年，孙某与房东周某签订为期五年的房屋租赁合同，租金每月6000元，已支付两年租金。2023年，周某将房屋出售给吴某，未告知租客。吴某取得产权后，以“不知情”为由，要求孙某立即搬离，并拒绝承认原租赁合同。孙某拒绝搬离，并起诉吴某，请求确认租赁合同继续有效。

法院审理认为，根据“买卖不破租赁”原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，原租赁合同对新所有权人继续有效。吴某作为买方，应查阅不动产登记簿及现场情况，其“不知情”不能对抗承租人。判决：孙某可继续居住至租赁合同期满，吴某无权单方解除合同。

【刘颖新律师评议】

本案是“买卖不破租赁”原则的典型适用。刘律师强调，《民法典》第七百二十五条明确规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该原则旨在保护承租人稳定居住权，防止新房东“驱逐租客”损害交易安全。

本案中，吴某虽为善意买方，但其未尽审慎调查义务：（1）未查阅租赁备案信息；（2）未实地看房确认使用状态。法院判决明确：买方不能以“不知情”为由规避既有权利负担。

刘律师建议：（1）购房者在购买二手房时，必须实地查看房屋使用情况，询问物业、邻居是否存在租赁；（2）要求卖方出具《无租赁承诺书》；（3）在合同中约定“若存在未披露租赁，卖方承担违约责任”。

同时，承租人也应保留租赁合同、租金支付凭证等证据，必要时可申请“租赁权预告登记”，增强权利对抗力。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第725条：买卖不破租赁原则。

《中华人民共和国民法典》第405条：抵押不破租赁的类似规定。

《商品房屋租赁管理办法》第14条：房屋租赁合同应备案。