【案情简介】

2023年，赵某通过某中介公司购买一套二手房，支付房款420万元。入住后，邻居告知该房屋曾发生过非正常死亡事件（前屋主在屋内自杀）。赵某查证属实，但中介在交易前未告知此信息。赵某认为该信息严重影响房屋价值与心理感受，遂起诉中介公司，要求退还全部佣金5.6万元，并赔偿精神损害抚慰金10万元。

法院审理查明，中介在房源调查中已知悉该情况，但为促成交易未向买方披露。法院认为，“凶宅”虽不影响物理使用功能，但严重违背公序良俗，影响买方心理感受与市场价值，属于重大信息披露义务范围。最终判决：中介公司退还全部佣金，并赔偿赵某精神损害抚慰金3万元。

【刘颖新律师评议】

本案是“中介信息披露义务”边界的重要判例。刘律师指出，根据《民法典》第九百六十二条，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。所谓“有关事项”，不仅包括产权、抵押、查封等法律信息，也应涵盖影响交易决策的重大事实，如“凶宅”“重大疾病史”“噪音污染”等。

法院判决明确：中介不能以“买方未问”为由规避告知义务，尤其在已知悉的情况下，更应主动披露。否则，构成“消极欺诈”，需承担民事责任。

本案中精神损害赔偿的认定尤为突破——传统上，合同纠纷不支持精神损害，但法院认为，房屋作为“安居之所”，其心理属性特殊，隐瞒“凶宅”信息对买方造成持续性心理困扰，符合《民法典》第一千一百八十三条“侵害他人人身权益造成严重精神损害”的情形。

刘律师建议：（1）中介应建立“重大事项调查清单”制度；（2）买方可在合同中约定“信息披露承诺条款”；（3）推动行业自律，制定“凶宅信息报告标准”。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第962条：中介人的如实报告义务。

《民法典》第1183条：精神损害赔偿适用条件。

《房地产经纪管理办法》第21条：中介对房屋状况的核查与告知责任。