【案情简介】

2022年，李某购买张某名下一套位于老城区的民国时期建筑，总价780万元。签约前，中介已明确告知该房屋为“县级文物保护单位”，后续改造、装修需报批，不得擅自拆除或改变外立面。李某表示了解，并签署《知情同意书》。交房后，李某欲将房屋改造成民宿，因外立面改造方案未获文物部门批准，无法实施，遂起诉要求解除合同，称“房屋使用受限，合同目的无法实现”。

法院审理认为，李某在签约时已明知房屋为文保建筑，且书面确认接受相关限制，合同中也明确约定“买方自行承担文保政策带来的使用限制”。房屋产权清晰，交易合法有效。法院判决：驳回李某全部诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案涉及“特殊性质房产”的交易风险分配问题。律师指出，历史建筑、文保单位等房产具有特殊法律属性，其使用权、改造权受到严格限制，购房者必须在交易前充分评估。

根据《文物保护法》第二十六条，不可移动文物的使用不得破坏其历史风貌，修缮须经文物行政部门批准。本案中，中介已履行告知义务，买方也签署书面文件，表明其自愿承担风险。法院判决强调“意思自治”与“风险自担”原则，避免买方事后反悔损害交易稳定性。

律师提醒：（1）购买老建筑、文保房前，应向文物、规划部门查询具体限制措施；（2）要求卖方提供完整的审批文件与使用历史；（3）在合同中明确约定“使用限制”“改造审批责任”等条款，避免模糊。

同时，建议建立“特殊房产交易风险提示系统”，在不动产登记系统中标注“文保”“历史建筑”等标签，提升信息透明度。

【相关法条】

《中华人民共和国文物保护法》第26条：不可移动文物的使用与修缮规定。

《民法典》第509条：当事人应按照约定全面履行义务。

《城市危险房屋管理规定》第12条：对历史建筑的改造与使用限制。