【案情简介】

2021年，陈某为子女入学购买某“名校学区房”，支付溢价40万元。购房时，开发商宣传“对口实验小学”，教育局官网也显示该小区在划片范围内。2024年，教育局发布新政策，实行“多校划片+随机派位”，原对口学校不再保证入学。陈某子女未能进入目标学校，遂起诉开发商，要求解除合同、退还房屋差价。

法院审理认为：开发商宣传内容与当时政策一致，无虚假陈述；教育政策调整属于不可预见的行政行为，不构成违约。房屋本身无质量问题，合同目的（取得产权）已实现。判决驳回陈某全部诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

本案反映了“政策变动风险”在房产交易中的法律边界。刘律师指出，学区房的价值高度依赖教育政策，但政策具有不确定性，购房者应理性评估风险。

法院判决合理区分了“开发商欺诈”与“政策调整”：若开发商明知无学区仍虚假承诺，构成欺诈；但若其宣传基于真实政策，后因政府调整而失效，则属商业风险，应由购房者自行承担。

根据《民法典》第五百三十三条，情势变更原则适用于“合同基础发生重大变化”，但教育政策调整通常不适用，因购房合同核心是“房屋买卖”，非“入学保证”。

刘律师建议：（1）购房者不应将“学区”作为唯一购房依据；（2）要求开发商将学区承诺写入合同，并约定“若无法入学则赔偿差价”；（3）关注教育局年度划片公告，避免信息滞后。

本案也呼吁建立“学区房信息披露制度”，要求开发商在销售时明示“学区政策可能调整”，履行风险提示义务。

【相关法条】

《民法典》第533条：情势变更原则。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：销售广告视为要约的条件。

《义务教育法》第12条：适龄儿童就近入学，具体办法由地方教育行政部门规定。