【案情简介】

2022年，王某通过某知名中介公司购买李某名下一套二手房，总价450万元。签约时，李某称“房屋无任何权利瑕疵”，中介也未进行产权调查。王某支付首付款150万元后，在办理贷款过程中发现该房屋已被法院查封，无法过户。王某立即停止付款，并起诉李某和中介公司，要求解除合同、返还首付款并赔偿损失。

法院查明：李某在出售房屋前已涉另案诉讼，法院已于一个月前查封该房产，但未通知王某。中介公司未按照行业规范查询不动产登记状态，存在重大过失。最终判决：解除房屋买卖合同，李某返还150万元首付款，并赔偿王某资金占用利息及中介费损失；中介公司因未尽审慎核查义务，承担连带责任。

【刘颖新律师评议】

本案暴露了二手房交易中“产权核查缺失”带来的巨大风险。律师强调，房屋是否被查封、抵押、存在异议登记等，是交易前必须核实的核心信息。

根据《房地产经纪管理办法》第二十一条，房地产经纪机构应当核实交易房屋的权属状况，并向委托人如实报告。本案中，中介公司未履行基本尽调义务，构成重大过失，依法应承担连带赔偿责任。

刘律师指出，买方虽支付了部分房款，但因房屋被查封，无法完成物权转移，合同目的无法实现，有权解除合同并主张返还。同时，若卖方明知房屋被查封仍故意隐瞒，可能构成合同诈骗罪，买方可向公安机关报案。

本案警示：（1）购房者应在签约前自行或委托律师查询房屋产权状态；（2）中介公司必须建立标准化产权核查流程；（3）合同中应明确约定“产权瑕疵解除权”和“违约赔偿机制”。

此外，建议推动建立“全国不动产登记信息联网查询平台”，实现交易前一键查查封、抵押状态，提升交易安全性。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第563条：合同法定解除情形。

《房地产经纪管理办法》第21条：中介对房屋权属状况的核查与告知义务。

《城市房地产抵押管理办法》第37条：被查封的房地产不得转让。